Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính chính xác nhất

Hệ số sử dụng đất là gì? Hệ số sử dụng đất thường đóng vai tròlớnđối vớiviệcphát triểnchung cư,nhàcao tầng. Bài viếttrênsẽ cung cấpđầy đủvàchính xácnhất vềý nghĩavàcông thứcxác địnhhệ số sử dụng đất theo quy định củapháp luật.

*Thông tin bài viết chỉ mang tính tổng hợp và tham khảo tại thời điểm chia sẻ, không phải ý kiến chuyên gia.

Hệ số sử dụng đất là gì?

Theoquy chuẩncủa nhà nước, hệ số sử dụng đất là gì? Căn cứ theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng được ban hành đi kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD (thông tư có hiệu lực tính đến hết ngày 04/7/2021) và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng được ban hành đi kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD (thông tư có hiệu lựctínhtừ ngày 05/7/2021), hệ số sử dụng đất được quy ước làtỷ lệ phần trămcủa tổng diện tích sàn của một công trình (bao gồmdiện tíchtầng hầm, không tínhphầndiện tích sànsử dụngchocông tácphòng cháy chữa cháy,hạ tầngkỹ thuật,không gianlánh nạn, tầng máichevàchỗđểxe của công trình) trên tổng diện tíchcảthửađất. Phép tính sử dụng đơn vịđo đạclà mét vuông (m2).

Khái niệm của hệ số sử dụng đất là gì

Hệ số sử dụng đất được sinh ra vớimục tiêuhạn chếtối đacác chủ đầu tư, chủ công trình xây dựngsố lượngtầng quácaotrong khu vực xây dựng so vớitỉ lệxây dựng cho phép. Ngoài ra, hệ sốsử dụngcũng thể hiệnchi phíđầu tư, quy mô công trình và mật độ căn hộ tạo ra trên mỗi m2 đất.

Bên cạnh đó, tuỳtheomỗidự án,từngkhu vực, hệ số sử dụngcũngsẽ có sựkhác biệtnhất định. Nếu người mua mua đấtcăn hộthì nhìn vàochỉ sốtrên, người muadễ dàngbiếtđược toà căn hộ tương lai xây dựnglêntối đa bao nhiêu tầng, dự án căn hộ sẽ có quy mô lớn nhất đến đâu.

Khái niệm hệ số sử dụng đấtcũngbắt nguồn từquá trìnhđô thị hoátại cácquốc giatiên tiếntrên thế thới. Tuy hệ số sử dụng đất có liên quan đếnsố lượngtầng và mật độ xây dựng củatừngtầng trong toànhà,nhưnghầu hếtkhôngcóý nghĩalớnđối vớicácvị trícông nghiệp, khuchế xuất. Hệ sốsử dụngchủ yếunhằmhạn chếsố lượngtầng của các toà căn hộ tại các dự án khu đô thị so với mật độ xây dựng cho phép.

Hệ số sử dụng đấtcũnglàsố liệuphản ánhrõ nét nhất quy mô, chi phí xây dựng mật độ xây dựng của công trìnhlàbao nhiêu m2 trên toàn bộ diện tích. Đây là số liệuvô cùngquan trọng, nhà thầubuộcphảitính toánmột cáchchính xác trước khibắt đầuthi côngxây dựng dự án.

Hệ số sử dụng đất càng cao,đồng nghĩavớihiệu quảđầu tưcaodotiết kiệmcảdiện tíchmặt bằngvà diện tích mật độ xây dựng. Từ đó, chủ đầu tư tiết kiệm đượcdiện tíchđất,mặc dùquy mô dự án không thay đổi. Hệ số này cũng tỉ lệ thuận với mật độdân sốtại dự án,tức làkhi hệ số sử dụng đấtngày càngcao, mật độdân sốtập trungtại khu đô thị sẽngày càngcao. Đâycũnglàyếu tốảnh hưởngtrực tiếpđếnlợi íchcủa chủ sở hữu.

Hướng dẫn cách tính hệ số sử dụng đất chính xác nhất theo quy định

Căn cứ theo quy định của nhà nước, hệ số sử dụng đất được tính dựa trên công thức sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng : Tổng diện tích lô đất

Trong đó, tổng diện tích sàn xây dựng công trình bao gồm cả tầng hầm, không tính các diện tích dành cho cho hệ thống kỹ thuật, gian lánh nạn, phòng cháy chữa cháy, nơi đỗ xe.

Tham khảo các ví dụ sau đây để hiểu rõ cách tính hệ số sử dụng đất:

Ví dụ 1: Một dự án tòa cao tầng có tổng diện tích đất là 1000m2, tổng diện tích công trình tòa tháp gồm 10 tầng và 2 hầm là 500m2. Còn 500m2 diện tích còn lại chính dành cho không gian mở bên ngoài. Hệ số sử dụng đất sẽ được tính như sau:

(10 + 2) x (500m2 : 1000m2) = 6.

Ví dụ 2: Một căn nhà của mình được xây trên quỹ diện tích 60m2 với chiều cao 6 tầng, hệ số sử dụng đất được tính như sau: 60 x (6 : 100) = 3.6.

Quy định hệ số sử dụng đất tối đa

Căn cứ theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành đi kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất tối đa đóng vai trò then chốt, là yếu tố xác định mật độ xây dựng thuần trong xây dựng, cụ thể như sau:

• Mật độ xây dựng thuần cần tuân thủ theo các quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Trường hợp các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ với chiều cao ≤ 25m, diện tích lô đất ≤ 100m2, chủ nhân được phép xây dựng đến mật độ tối đa 100% nhưng phải đảm bảo quy định về khoảng cách giữa các công trình, khoảng lùi.
• Trường hợp do hiện trạng đặc thù của khu vực quy hoạch: không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu xây dựng của các công trình dịch vụ – công cộng, nhà nước cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa (nhưng không vượt quá 60%) của các công trình dịch vụ – công cộng.
• Trường hợp các khu vực do cần kiểm soát về chất tải dân số và hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay vì dùng chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án thiết kế, quy hoạch đô thị nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định theo như bảng dưới đây.

Bảng hệ số sử dụng đất tối đa của các công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng, công trình dịch vụ đô thị, lô đất chung cư dựa theo diện tích đất và chiều cao công trình

• Chú thích 1: Các lô đất có diện tích, chiều cao không được liệt kê tại bảng này được phép suy ra giữa 2 giá trị gần nhất.
• Chú thích 2: Các lô đất quy hoạch các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, đóng vai trò điểm nhấn cho đô thị có thể được xem xét hệ số sử dụng đất > 13 lần nhưng phải đảm bảo không gây quá tải lên hạ tầng kỹ thuật đô thị, hệ thống hạ tầng xã hội.

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất

Mật độ xây dựng thấp, không gian cảnh quan xanh rộng lớn, chuỗi tiện ích đa dạng, giao thông hoàn thiện… là những lời khẳng định phổ biến được quảng bá bởi các chủ đầu tư cho các dự án bất động sản hiện nay.

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất đối với các khu đô thị

Trên thực tế,mặc dùmật độdân sốcủa khu đô thị thấptuy nhiênmật độtoànhàlạicaosovới mật độ dân cưlạiđông đúc. Đó là lý do vì sao các chủ đầu tưlạiít khigiải thíchrõ ràngvề hệ số sử dụng đấtvìkhông muốn người muahiểuhếtvềgiá trịthật sựcủahệ sốnày.

Hệ số sử dụng đất được tính theotỷ lệ thuậnvới mật độ dân cư, nếu hệ sốsử dụngđấtthấp, mật độ dân cư sẽ càng thấp và ngược lại, hệ số sử dụng đất càng cao, mật độ dân cư sẽ càng cao. Chỉ số này ảnh hưởnglớnđếnđiều kiệnsinh hoạtcủacácgia đìnhvàlợi íchcủa chủ sở hữu sản phẩm căn hộ khi vòng đời dự án kết thúc.

Ngoài ra, dự án có hệ số sử dụng đất thấp sẽ dễ dàngthu hútthêmcác nhà đầu tư mới khikết thúcthời hạnsử dụngvàcác nhà thầu mới sẽphảicân nhắclợi nhuận khi táiđịnh cưdự án cũđểcó thểtổ chứctái định cư cho dân. Do vậy, hệ số sử dụng đất của dự án mới cần caohơn2 – 3 lần dự án cũ mới ổn.

Hệ số sử dụng đất tại Việt Nam hiện tại là bao nhiêu?

Tại Việt Nam, hệ số sử dụng đất là một trong ba chỉ tiêuchính(bao gồm: mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất). Năm 1997, Quy chuẩn xây dựng Việt Namban hànhnăm 1997 tập 1 nói về Quy hoạch xây dựng đã nêurõ ràngkhái niệm, quy địnhchỉ tiêuhệ số sử dụng đất (chưaxác địnhrõ ràngriênghay gộp) là 5 lần.

Năm 2008, Quy chuẩn quy hoạch xây dựng Việt Nam được ban hành,liên tụcáp dụngcho đếnnayđãxoá bỏquan niệmvề quản lý chỉ tiêu hệ số sử dụng đất. Chỉ tiêu sử dụng đất được “ngầm hiểu”nhưlàdiện tíchxây dựng nhân vớihệ sốtầng cao (đượctính từ mặt đất). Do vậy,nếucông trình có quy mô trên 15 tầng,khôngkhống chếhệ số sử dụng đấtthìsẽ gây rahiện tượngcác công trìnhđô thịcó hệ số sử dụng đấtcao, dẫn đến các điểm nóng quá tải vềcơ sở hạ tầngđô thị. – Chia sẻ từ TS. Nguyễn Hoàng Minh, làm việc tại Đại học Kiến trúc Hà Nội (2015)

Hiện nay, tại cácquốc giaphát triển trên thế giới như Anh, Ấn Độ, Nhật Bản,Mỹ, Singapore. .. chính phủđãcó những quy địnhcụ thểhệ số sử dụng đấtđối vớitừng khu vựcnhất định. Tuy nhiên, tại Việt Nam, việcquản lýquy hoạch và kiểm soát hệ số sử dụng đấtlạicònquálỏng lẻo.

Bên cạnh đó, việchạn chếvềsố lượngtầng,độcaocủatoànhàcũngphụ thuộc nhiều vàophương ánquy hoạch, cácyếu tốliên quanđếnan ninhtrật tự, khoảng không tĩnh, . ..

Mặt khác, các chủ đầu tư và chính quyềnsở tại,lãnh đạođịa phươngchưaquan tâm đến việc các khu vực có hệ số sử dụng đấtcaophảigắnliềnvớimạng lướicơ sở hạ tầngkỹ thuật,dịch vụ, tiện ích đô thị hiện đại. Chínhvì thế, điều này dẫn đến nhiềubất cậplớnđối vớiquá trìnhphát triển, quản lý đô thị theo quy hoạchchung.

Ngoài ra,doViệt Namkhôngcóquy địnhchi tiết,rõ ràngđểquản lý hệ số sử dụng đất nên kéo theoviệcquy địnhcụ thểvềtính toán tổng diện tích sàn xây dựng của công trình cũngkhôngđượcquy địnhcụ thểtrêntừngvăn bản. Điều này trở thành vấn đềquan trọngphảiđượcgiải quyếtnhằmphát triển đô thịbền vững.

Hy vọng bài viết sẽ giúp ngườidùngnắmđượcvềhệ số sử dụng đất là gìcùngphương pháptính toánhệ sốchính xácnhấtnhằmchọn lựađượcnhữngdự án, công trìnhxây dựnguy tín, phù hợp vớimục đíchbản thânvà gia đình.

* Thông tin bài viết chỉ mangtính chấtminh hoạvà tham khảo tại thời điểm chia sẻ, không phảitư vấnchuyên môn.

* Hình ảnh trong bàichỉmangtính chấtminh hoạ.

Nguồn: Tổng hợp.